查看详情>> 第一堂课：如何判断商业地产项目的价值-讲课提纲 导言： 商业项目要成功开发，地块要拿对! 准确判断项目所处的商圈性质，准确判断地块价值，拿对地块，才是成功开发商业项目的开始…… 请看： 上海22个典型商业项目调研数据（不同性质的商圈，商业价值是不同的） 提示：判断商业价值的三个核心关键词（区位、交通、人口） 第一部分：商业项目地块价值低的案例解析 （一）商业项目地块价值低的（不同城市等级与不同性质商圈）案例解析 从区位、交通、资源、服务人口、消费力水平、商家入驻意愿等方面进行解析。 1、地级市的新区商圈案例：（待补充） 2、县级市的新区商圈案例：江苏新沂项目案例解析 3、地级市的专业市场商圈案例：广西南宁项目案例解析 （二）商业地产项目科学的开发流程 （1）国内外商业地产项目开发流程的比较 （2）适合国情的商业地产项目开发流程的建议 （3）商业地产开发建设应该把握的要点 第一：商业项目（城市综合体）选地立项思考要点 第二：对商业项目（城市综合体）选地立项开发的提示 第三：商业项目（城市综合体）开发要解决四个问题 （三）商业项目地块利用价值最大化的案例介绍 1、综合体项目的定性决定它的开发量案例 2、项目地块指标决定项目的产品组合案例 3、项目开发模式决定项目的产品配置案例 4、项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格案例 （四）影响商业地产项目价值的六大因素 第二部分：如何判断商业地产项目的价值 （一）商业地产项目价值判断的内容与方法 第一：商业地产项目的四大价值判断内容 第二：商业地产项目的八种价值判断方法 （二）商业地产项目价值判断的依据 第一：判断项目地理位置的区位价值（含六个等级的城市标准） 1、了解项目所在城市的等级 2、了解项目在区域城市中的位置 3、了解项目在城市规划中的地位 4、了解项目所在城市的基本概况 第二：判断项目内外商业交通的交通价值 1、了解项目地的宏观交通条件 2、了解项目所在城市的交通规划 3、了解项目所在地的微观交通（地块四至道路等级） 4、从项目地的人车流量的调查，判断微观交通价值（外部交通、内部交通、垂直交通） 第三：判断项目的商业竞争环境所形成的商圈价值 1、了解城市商圈总体规划 2、了解本项目与城市商圈关系 第四：判断项目周边可整合利用的资源价值 1、了解项目周边住宅、常住人口辐射 2、了解项目周边商圈的竞争态势 3、了解项目周边办公楼物业 4、了解项目周边酒店物业 5、了解项目周边酒店公寓物业 6、了解项目周边文体设施 7、了解项目周边旅游景观 （三）判断商业地产项目价值的工具 1、看懂五张图是判断商业项目价值的基本功 2、搜集研究四份报告帮助读懂理解城市地块价值 （四）商业地产项目的价值判断的案例解说 第一：如何判断项目区位价值的案例解说 （不同等级城市不同性质商圈的十八个案例地块价值解析） 1、省会城市各类商圈区位价值的案例解说 案例一：济南祥泰英雄山路地块项目 案例二：西安木塔寨综合体项目 案例三：杭州城东新城项目 案例四：天津滨海新区塘沽天碱项目 案例五：南宁五象新区项目 案例六：福建融侨项目 案例七：天津宝龙滨海旅游区项目 案例八：西安空港新城项目 案例九：西安万泽鸿基新城项目 2、地级城市各类商圈区位价值的案例解说 案例十：嘉兴富安商业中心项目 案例十一：山东裕升置业日照项目 案例十二：北海综合体项目 案例十三：无锡北塘项目 案例十四：许昌中天置业吴庄项目 案例十五：昆山城投康居商业项目 案例十六：广东兴宁项目 3、县级城市各类商圈区位价值的案例解说 案例十七：曲阜医院商业街项目 案例十八：镇江大港开发区项目 第二：如何判断项目交通价值的案例解说 1、省会城市区级商圈交通价值的案例解说 案例一：西安木塔寨项目 2、省会城市社区级商圈交通价值的案例解说 案例二：上海城开万源城 3、地级市区级商圈交通价值的案例解说 案例三：无锡南禅寺穆桂英美食广场 4、新市镇区级商圈交通价值的案例解说 案例四：周浦万达广场 5、地级市专业市场商圈交通价值的案例解说 案例五：安徽池州站前商贸区项目 第三：如何判断项目商圈价值的案例解说 1、省会城市副中心商圈的商圈价值案例解说 案例一：西安木塔寨项目 案例二：五角场九隆坊项目 案例三：哈尔滨三马地区项目 2、省会城市专业市场商圈的商圈价值案例解说 案例四：广西北海项目 第四：如何判断项目资源价值的案例解说 1、省会城市区级商圈的交通价值案例解说 案例一：侨鸿芜湖项目 2、省会城市社区商圈的交通价值案例解说 案例二：上海城开万源城 3、省会城市旅游商圈的交通价值案例解说 案例三：唐岛湾游艇会 案例四：大连鲁能金石滩

查看详情>> 第一部分：商业地产主要开发模式与经营模式 （一）商业地产开发模式 1、商业地产项目的两种主要开发模式 第一种：长期持有经营模式 第二种：产权销售模式 2、商业地产项目的开发资金链关系 3、五种产权销售模式利弊点的比较 （1）产权销售模式的利弊点比较（纯销售模式） （2）产权销售模式的利弊点比较（带租约销售模式） （3）产权销售模式的利弊点比较（短期返租销售模式） （4）产权销售模式的利弊点比较（长期返租销售模式） 长期返租与短期返租的比较分析 （5）产权销售模式的利弊点比较（返租+回购销售模式） （二）商业地产主要经营模式 第一种：自主经营 （超市/专卖店：大润发超市卖场、华润Ole′精品超市、专卖店） 第二种：招租经营 （购物中心：国金中心、万象城、恒隆广场、来福士、大悦城等） 第三种：委托经营 （购物中心：上海中山公园龙之梦） 第四种：联合经营 （三）不同的商业开发模式决定了不同的建筑设计形态 1、单体商场商铺销售的两个失败案例解析 （1）镇江沃德广场 （2）武汉咸宁中辉国际 2、单体商场商铺销售的成功案例解析    （1）常熟禧来乐家具生活广场 （2）无锡红星美凯龙案例 3、产权商铺的失败案例 （1）厦门明发广场 （2）（待补充） 第二部分：中国典型商业地产开发模式的解析 （一）华润万象城模式——持有经营模式 （二）中粮大悦城模式——持有经营模式 （三）龙湖天街模式——持有经营模式 （四）万达广场模式——租售并举模式 （五）潘石屹SOHO模式——销售模式 第三部分：商业地产开发模式与销售模式适用性案例解说 （一）关于开发企业的经济实力 1、香港新鸿基集团环茂iapm商场案例 2、香港新世界集团K11案例 （二）关于开发项目所处的城市等级 1、省会城市市级核心商圈深圳KK茂案例 2、地级城市市级核心商圈上海港汇广场案例 （三）关于开发项目所处的商圈性质 1、重庆协信集团时代广场项目案例 2、宝龙集团青岛城阳宝龙广场案例

查看详情>> 导言： 商业项目成功开发的几大要素： 一、缺乏专业市调定位的失败案例 1、上海老城隍庙豫城时尚案例（凭过往经验定位，收获失败的苦果!） 2、上海中山公园龙之梦案例（外行经营定位，走了弯路） 二、市场调查是商业项目定位前的必要“功课” （一）如何管控商业地产项目的服务质量过程 1、检查服务公司的项目服务质量内容（有否项目计划与时间内容的责任到人） （1）有否项目服务的时间接点表（各个阶段） （2）有否赴项目现场的市调计划表（调查内容、调查时间、调查人） （3）实地调查阶段是否按照计划按时按量实施完成 2、检查项目市场调查工作内容是否专业（专业度最强内容） （1）市调计划是否全面 （2）调查问卷设计是否合理 （3）访谈提纲是否有针对性 （二）如何检查项目市场调研内容 1、检查服务公司是如何编制市场调查计划 （1）市场调查目的与调查范围要求是否清晰与符合项目实际 （2）是否按照服务项目产品类别进行调查，内容是否有针对性 （3）调查工作有否责任到人，天天记录更新 2、检查服务公司的市场调查工作的规范作业流程 （1）查看项目市场调查的文件夹内容 （2）查看研究用资料的搜集文件夹内容 （3）查看项目接洽文件夹内容 （三）如何检查市场调查的实施 第一：市场调查内容 1.商业市场调查内容（各业态：购物、餐饮、娱乐） 商圈调查：商业格局调查 典型商业（扫街式）调查：商业消费特征调查（建筑物业、商品档次） 潜在商业项目调查：未来竞争态势调查 超市客单价调查 商铺租金调查 交通流量/人流量观察调查 2.住宅市场调查内容（商铺产品售价与住宅产品售价关系） 3.办公楼市场调查内容（办公产品售价与住宅产品售价关系） 4.公寓市场调查内容（公寓产品售价与住宅产品售价关系） 5.酒店市场调查内容 第二：市场调查方法 1.现场实地考察 （1）如何看商圈 看商圈规模 看建筑年代 看商业建筑形态 看主流商业类别 看商家品牌 （2）如何看商场（案例：广州太古汇、正佳广场） 外部四看 一看：商场所处位置（商圈性质） 二看：商场交通条件（是否地铁上盖商业） 三看：商场与外部产品的链接（办公、酒店） 四看：商场建筑外立面的现代时尚度 内部四看 一看：商场平面结构是否合理（中庭、层高、柱距） 二看：商场动线（平面动线、垂直动线） 三看：商场经营商品的品牌度（主力店、品牌位置） 四看：商场与众不同的特色 观点：多看多积累，市场调查是两条腿走出来的。 看商场是要积累的，多看多积累！ （三）市场调查方法与技巧 1.客单价、租金、商场营业额等调查的方式方法 （1）现场观察法 （2）经营商/代理商询问法 （3）政府商务局/代理商访谈法 2.酒店/办公/公寓产品租售价格的调查方法 （1）扮演租户的求租询问法 （2）对用户/对物业管理部门的访谈法 （3）朋友关系询问法 （4）对房产中介的访谈法 提醒：还可利用数据库/服务过项目的数据资料。 3.问卷调查中消费需求与特征的调研技巧 （1）对消费动因/行为特征/满意度问题拟采用单选题 （2）对消费需求/消费内容问题拟采用多选题 （3）对消费金额/消费品牌问题拟采用填空题 （4）对需要表态/征求意见问题拟采用单选题 提醒：调查问卷不能千篇一律，要有个性、针对性。 4.调查结果整理与观点归纳提炼的要领 （1）在反映现象中，要有归类，注意统一性 （2）用客观事实表达，不宜过多的主观判断 （3）结合图表表现，说服力更强、更显专业 （4）基础调查资料要全面完整，层层归纳提炼 提醒：调查结果整理是为市场研究报告提供依据的。 2.如何做深度访谈 预约访谈 即时访谈 3.如何做问卷调查 （1）经营者调查问卷 （调查重点：经营商家对该城市消费力水平评估及入住意愿的调查） （2）消费者调查问卷 （调查重点：消费者对现有商业的认同度、消费力水平、消费满足度的调查） （3）投资客调查问卷 （调查重点：投资客的投资意向、投资金额、投资产品偏好的调查） （4）商务人士调查问卷 （调查重点：对现有办公条件的满意度、企业办公场所搬迁意愿的调查） （5）公寓居住者调查问卷 （调查重点：购买该类产品的投资客构成、及租赁市场成熟度的调查） 提醒：调查问卷发放范围的设定（样本采集的针对性、全面性、被访者的年龄段） 4.如何做模拟招商 模拟招商的作用与方法 模拟招商的作用：为项目定位提供验证 模拟招商的方法：访谈法（注意了解商家开店计划） （现场登门即时访谈、电话采访、关系介绍约谈） 提醒：没有经过商家验证的定位是“纸上谈兵”。 提示：经过模拟招商，可以做成主力店招商。 （四）检验市场调查的质量 1.市场调研计划的全面性与实地调整记录 2.考察照片数量与时间 3.访谈原始录音与记录 4.调查问卷设计的针对性 5.访谈提纲的针对性 三、《市场研究报告》应该反映的内容 （一）《市场研究报告》的编写内容与逻辑 （二）对开发商及项目地块的理解与研究 第一模块：投资商/开发商研究 1.企业整体发展战略 2.企业自身资源优势 3.企业项目开发目标 4.项目开发产品期望 第二模块：项目地块研究 1.地理位置及现状 2.交通环境（四至路道路等级） 3.规划指标 4.自然条件和历史文化资源 5.项目车流量/人流量观察统计 6.项目地块价值判断 第三模块：城市经济发展研究 1.城市概况 2.城市规划 3.项目所在区域地位 4.城市经济发展 5.城市产业经济 6.人口与城市化 7.在岗职工工资 8.收入与支出 9.社零总额/人均社零额 第四模块：城市房地产市场研究 1.当地房地产调空政策 2.整体发展水平/土地供应/土地成交价/空置率 3.开发与投资/施工面积 4.销售市场/销售面积/销售价格 5.当地房产特殊规范 第五模块：商业市场研究的重点（供应市场） 1.商业发展阶段 2.城市商业格局 3.城市商圈解析 4.商业项目开发模式 5.商业项目供应时序 6.商业类别与商业规模 7.商业形态与经营档次 8.重点商业项目解析 9.重点商场坪效 10.商铺出租率 11.商铺租金 12.商场停车设施 第五模块：商业市场研究的重点（需求市场） 1.商圈研判（商业类别与建筑形态形态） 2.城市或区域消费人口数量预计 3.市民的消费力水平 4.市民的消费结构与消费习惯/特征 ①消费的时间规律、消费的频次 ②去消费场所花费的路途时间 ③最认同的商场、餐饮店、娱乐场所名称 ④消费的品牌及档次 ⑤购物、餐饮、娱乐消费的单价金额 ⑥喜欢的餐饮风味 ⑦外出消费的交通工具 ⑧消费的同行者 5.市民对本项目消费意愿 6.经营商家开店需求 7.经营商家对业态业种认同与需求 第五模块：商业市场研究的重点（竞争市场） 1.商业空置率 2.典型商业项目竞争度 3.市场风险（各类别产品） （街区式商业、企业会所、精品酒店、高端公寓、各物业营利性、各物业营利） 第五模块：商业市场研究的重点（发展空间） 1.商用地供应新增量 2.商业项目新增量 3.人口导入预测 4.商业发展空间 5.商业发展趋势/机遇 第六模块：其它物业市场的研究（住宅产品） 1.住宅售价/均价/总价 2.住宅户型 第六模块：其它物业市场的研究（公寓产品） 1.现有存量 2.规模&户型 3.售价&去化周期 4.租金&物业费 5.投资者分析 6.影响公寓投资行为因素 7.公寓投资者配套设施偏好 第六模块：其它物业市场的研究（酒店产品） 1.全国酒店市场特征 2.酒店市场概况 3.酒店市场特征 4.酒店类别特征 5.酒店管理模式 6.酒店规模面积 7.酒店客房数量 8.酒店客房房价 9.酒店入住率 10.酒店客群特征 11.酒店配套特征 第六模块：其它物业市场的研究（办公产品） 1.发展历程 2.市场格局 3.区域办公楼分布 4.区域办公楼概况 5.区域办公楼体量&户型面积 6.区域办公楼去化率&出租率 7.本市办公楼销售价格 8.区域办公楼销售价格 9.区域办公楼租金水平 10.区域办公楼配套水平 11.入住企业类别 12.受访企业办公现状 13.受访企业对办公楼满意度 14.受访企业对办公楼选址要求 15.受访企业对办公楼价格承受能力 16.受访企业对办公楼外移需求 17.受访企业对本项目认同度 18.办公市场特征总结 第七模块：借鉴案例的研究

查看详情>> 导言： 商业项目的准确定位是开发项目成功的基础之一。 商业项目定位错误亏损5年，调整定位扭亏为盈的案例——上海正大广场案例 一、商业地产项目定位的内容 商业定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位” （一）项目定位的内容 第一：商业地产项目的定性定量分析（定性决定功能） 商业地产的地块条件分析（地块功能、面积、建筑密度、道路等级等） 商圈能级分析（市级、区级/新区、社区） 商业类别分析（综合体、购物中心、商业广场、商厦、商业街…） 第二：产品组合定位 产品的资金平衡测算（当地物业租售价格、销售进度） 产品组合比例的确定（住宅、写字楼、酒店/公寓、商业的租售配比） 第三：建筑设计定位 建筑形态定位建议：单体独幢、单体多幢、商业街  建筑动线定位建议：外部动线连接（主次入口的位置）、多首层的设置  设计风格定位建议：装潢主题与风格  建筑景观定位建议：外部景观、内部景观建议 第四：经营主题定位（定位依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等） 第五：经营功能定位（定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等） 第六：消费客群定位（定位依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一） 第七：经营档次定位（定位依据：消费需求、消费能力、物业硬件等） 第八：功能分区定位（定位依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口） 第九：业态业种配比定位（定位依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数） 第十：产品售价与租金定位（定位依据：当地租售价、投资客群、消费力） 二、商业地产项目定位的依据 第一：城市等级 第二：城市经济发展水平 城市的主要经济数据（GDP/人均数、三次产业结构、社零总额/人均数、在岗职工平均工资、人均可支配收入/支出、人口规模、城市化率、旅游人次、旅游总收入等…..） 经济数据的纵向/横向对比 第三：城市人口规模 项目所处商圈性质（市级、区级、新区、社区） 区域人口数量（半径1-3、1-5公里范围乃至更广） 区域人口质量（楼盘开发期、楼盘品质、入住率、入住人口构成） 第四：城市商业消费水平 消费场所 消费内容 消费金额（含客单价） 消费的交通工具 消费频次 消费时间 消费特征 第五：城市商业格局与竞争态势 商圈布局及商圈性质 基本的商业形态 主流产品类别 经营商家品牌度 第六：项目交通条件 项目所在地的区位地位（在城市规划中的地位） 项目四至路的道路等级（道路直达性有否被隔断） 公共交通地位与线路数量（是否公交枢纽地位、是否地铁上盖商业） 提醒：商业地产项目定位落地与投入产出经济测算是要通过产品规划才能真正体现出来！  三、商业地产项目定位的案例解析 （一）省会城市都市型商圈城市综合体的定位案例 第一案例：围绕经营主题的定位——日本六本木城市综合体案例 定位特征：潜心研究消费客群的时代特征，确立项目的开发主题。 日本六本木案例八大借鉴意义： 第一：政府统筹规划、邀请实力公司开发。 第二：精心研究、创新项目开发主题，确立“文化都心”开发理念。 第三：高起点规划、高水平设计，围绕项目主题要求做设计。 第四：商业持有经营开发，保证经营品质。 第五：让六本木新城成为垂直化的花园城市。 第六：以人为本的商业开发，开阔的空间，让市民享受逛街乐趣。 第七：旧城改造后完善的城市功能体现。 第八：让市民消费者与艺术零距离接触。 第二案例：建筑设计出彩的定位——日本东京中城城市综合体案例 定位特征：让商业建筑体赋予“生命”凸显与众不同的特色。 生态环保型建筑特色为日本东京中城带来品质效应 日本东京中城是全球建筑师都想去造访的“东京指标” 日本东京中城项目是让日本设计走向全世界的“发源地” 东京中城案例的三大借鉴意义： 1.稳健的开发风格，规避竞争，平衡资金链 2.高瞻远瞩的建筑经营理念 3.社会功能的实现 第三案例：大型城市综合体的定位——香港国际金融中心案例 定位特征：立体化的交通条件，为集聚国际品牌打下基础，吸引更多的市民与旅游客。 1、项目特征 （1）规模大（47万平方米） （2）功能齐（城市综合体：写字楼、六星级酒店、服务式公寓、购物中心） （3）地标强（办公楼高度世界第六，与环球中心遥相呼应） （4）交通全（机场快线、码头客运中心、3条轨交、人行天桥、24小时道路） （5）业态多（超市、影院、咖啡吧、小食店、专卖店…） （6）档次高（200家国际品牌的高级品集中地） （7）客流大（年人流量6000万人次） 2、经营业种配置的比例与经营品牌 3、香港国际金融中心的借鉴意义：城市功能的融合是综合体项目的生命力。 （二）省会城市都市型商圈商务商业案例 第四案例：建筑设计出彩的定位案例——北京芳草地商务商业案例 定位特征：为四栋商务楼宇“加盖”，融入文化艺术氛围，成为商务商业的地标。 1、建筑设计的理念与特色 2、经营业种配置的比例与经营品牌 （三）城市新区（社区销品茂）城市综合体的定位案例 成功的要素： 第一要素：足够的居住人群 第二要素：城市功能的完善 第三要素：良好的交通条件 第五案例：全国第一个社区销品茂典型——西郊百联 定位特征：引入国际大牌设计公司，围绕主流客群“居民”做一流社区销品茂。 1、商业建筑体的结构设计的特征 2、消费客群的把握 3、经营业种配置的比例与经营品牌 第六案例：与轨道交通无缝对接的小型城市综合体——上海安亭嘉亭荟 定位特征：借助轨交优势，城市综合体各类产品科学排布。 1、建筑设计的亮点 2、业态业种配置的特征 （四）地铁上盖商业的定位案例 第七案例：大型地下商业案例——日本阪急地下商业 定位特征：弱化地下商业的先天劣势，合理配置经营业态业种。 1、日本阪急地下商业开发的三大特征 特征一：善于变化的构筑风格 特征二：崇尚自然的购物环境 特征三：灵活舒适的购物要素 2、日本阪急地下商业建筑设计的三大借鉴意义 借鉴一：框架结构，便于分割 借鉴二：现代装潢，突显品质 借鉴三：局部见天，提升物业价值 3、日本阪急地下商业业态业种配置的三大启示 启示一：餐饮/食品消费需求占首位 启示二：业种配置符合消费者消费时间特征 启示三：居民生活娱乐需求释放 （五）社区商业的定位案例 定位特征：抓住生活消费商业的配套，服务于家庭主妇、学生、儿童 第八案例：社区购物中心的平面结构——天津佳世客 第九案例：社区商业的业种配置——新加坡第一乐 （六）旅游项目的定位案例 定位特征：客群主体是旅游客与本地市民兼顾。 第十案例：把水系引入商场，娱购一体化——日本博多水城 第十一案例：集城市名片旅游客消费与本地市民餐饮休闲消费为一体——成都宽窄巷子 （七）专业市场的定位案例 定位特征：区分零售商业项目开发与专业市场项目开发的不同要素（五要素）。       缺乏专业市场五要素的失败案例——上海虹桥国际

查看详情>> 观点：专业化是开发营运购物中心项目的根本性问题 一、中外商业地产项目开发先进的设计理念 我的观点： 第一：综合体项目的后期营运成功与否从建筑体的设计开始“种”下了“因子”。 第二：商业综合体项目的建筑设计要超前，要与城市功能融合，才能为后期成功运营打下基础。 （一）商业建筑体设计的商业元素 （二）商业综合体的城市功能融合（商业是人们活动的第三空间） （三）商业建筑体设计的景观环境 （四）商场的人性化建筑细节设计 二、商业建筑的各类产品形态设计特征 第一类：地铁上盖商业—与轨交连接设计 第二类：商业街—专卖店的立面设计 第三类：休闲街区的设计 第四类：商务写字楼购物中心设计 第五类：酒店设计 第六类：社区商业设计 第七类：地下商业设计 三、商业地产建筑形态设计中的常见问题 （一）缺乏专业市调定位的失败案例 1、上海龙之梦购物中心（平面动线比较） 2、上海仲盛世界商城（建设设计错误） 3、成都富力天汇购物中心（建筑设计错误） （二）商业地产建筑形态设计中的常见问题 1、商业定性混淆，经营价值丧失 2、产品排布错误，影响经营效果 3、物业/经营功能错位，商业价值降低 4、不符合商家要求，影响招商的实施 5、建筑配套不完善，影响客流导入 6、产权开发模式造成的弊端 四、商业项目的建筑设计要点 （一）做好商业项目建筑设计的要点 1、商业项目的外观形态设计 2、商业项目的平面结构设计 3、商业项目的建筑动线设计 4、商业项目的中庭功能设计 5、商业项目的人性化设计 6、商业项目的城市功能融合设计 （二）商业项目建筑形态设计的思考点 1、关于商业建筑形态的思考点 ① 用地指标、地块形状 ② 地块的容积率 ③ 地块的车/人的流向 ④ 地块的用地性质（使用功能） ⑤ 景观效果（有河岸线考虑视觉效果） ⑥ 项目的预算与成本（不同形状、材料有不同建筑成本） 提示：购物中心拟采用现代风格、街区式拟采用欧式休闲风格、旅游商业街拟采用民族特色风格。 2、关于商业建筑楼层数量的思考点 ① 地块的容积率限高规定 ② 项目地块所处地段价值高低（土地成本） ③ 项目地块的商业属性（市级、区级、社区商圈） 提示：国外商业建三层比较多（非市级商业中心）。 3、关于商业建筑主次入口的思考点 ① 交通流向（车流方向） ② 行人流向（人从哪来？)让人进入没有压迫感，更人性化的设计 ③ 什么方向位置，什么朝向（风向、阳光） ④ 内部使用取景要求（景观作用） ⑤ 开门的视觉与整体设计正面、侧面、背面的设计要求的直接衔接 ⑥ 消防系统，安全要求 提示：十字路口金角的位置为佳，人车分离。 4、关于商业建筑内部动线的思考点 ① 足够空间的商铺，商铺靠外墙，零售商铺不需要临窗，餐饮最好临窗；人的流向在中间，才能达到最高效益。 ② 有主力店的商场，流向上要为它考虑。 ③ 视面积与长宽，跨度结构设计，走道上不适合有很多柱子。 ④ 有辅助性的空间，营造客厅的感觉（有座位、有咖啡店）。 ⑤ 消防问题，一定距离之内留出安全出口（紧急出口）。 提示：动线要清晰简单，走道不易过宽/过窄。 5、关于商业建筑中庭的思考点 ① 心理上人一般不喜欢进了商场一头看到底，中庭可以让购物者不会有视觉疲惫。 ② 心理上人走过200米就要拐弯了，因此需要中庭节点来过渡。 有辅助性的空间，营造客厅的感觉（有座位、有咖啡店）。 提示：中庭是集聚人流的磁场，人天然亲近自然光，中庭必须见天采光。 6、关于商业建筑外部景观的思考点 ① 景观对于商业极为重要，周边环境设计良好（绿化、停车场、人行道）可以提升商业品位，吸引人流。 ② 商业需要聚焦视觉，才能吸引人流。有文化主题的灯光工程、雕塑小品、绿化环境，可以为商业带来人流。 提示：让商业建筑体的本体成为广告体。 （三）商业项目的建筑设计要点 第一：商业项目的建筑外观形态设计要点 1、商业的建筑外观设计风格要有商业元素 2、商业的建筑外观设计要有视觉冲击力 第二：商业项目的平面结构设计要点 1、商业项目的平面结构设计要点 2、商业的平面结构形态解析（超市、百货与购物中心动线的区别） 3、百货结构做购物中心造成经营不理想的案例分析 第三：全国知名商业项目的平面结构形态（动线）设计案例比较 1、龙之梦系列商场的平面形态演变 2、恒隆广场系列商场的平面形态演变 3、来福士系列商场的平面形态演变 4、大悦城系列商场的平面形态演变 5、印象城系列商场的平面形态演变 6、万象城系列商场的平面形态演变 7、其它商业地产建筑平面设计的优秀案例 第四：商业项目的动线设计要点 1、动线设计的内容 外部交通（道路等级，主次入口设置） 内部交通（主动线清晰，平面图） 垂直交通（双首层、三首层，加长电梯直达） 2、外部动线设计原则 外部交通解决什么问题？ （1）解决消费者怎么来的问题 （2）决定商业项目主次入口设在哪里？ 3、内部动线设计原则（把握内部动线设计要点） （1）主动线必须清晰 （2）主动线能循环（避免笔直动线形成的顶端死角） （3）多动线是死线 4、垂直动线设计原则 （1）垂直动线——解决高楼层的客流导入平面动线与垂直动线必须结合！ （2）自动扶梯多方位配置、多数量配置 （3）平面动线与垂直动线结合的案例 附：商场的一些建筑设计参考数据 第五：商业项目的中庭设计要点 1、商场中庭无柱设计的案例（深圳KK茂案、重庆协信时代广场案例） 2、商场中庭采光功能设计的案例（日本千叶啦啦宝都、南京大观世界案例） 3、商场中庭的艺术化设计的案例（香港国金中心案例） 第六：商业项目的其它设计 连廊、退台、平顶、花车、外展区、停车场的设计 五、国内房地产开发商的商业项目建筑设计案例点评（常州新城公司开发项目） 1、吾悦百货案例 2、吾悦购物中心案例 3、吾悦国际广场案例 4、月星环球港案例

查看详情>> 实施招商最重要的是把握商家的需求！ 城市中不同商圈性质的商业经营价值具有很大差别。 判断商业价值的三个核心关键词：区位+交通+人口 一、什么样的商业项目容易招商？ 这样的商业不愁招商—对常州武进区吾悦广场商业项目的点评。 一个地级市区级商圈项目为何能招入ZARA等轻奢品牌？ 1、城市等级与商圈性质决定了招商的难易程度 商家是否愿被招商的模拟验证： 省会城市市级商圈模拟招商的结果 地级市区级商圈模拟招商的结果 县级市社区商圈（1）模拟招商的结果 县级市社区商圈（2）模拟招商的结果 2、经营商家的开店计划决定了是否能够进入该城市 （1）经营商家在该城市是否有布点的计划 （2）你的商业项目是否符合商家的要求（含经营者关注重点）： 二、商业地产项目的开发营运流程 问题1：一般商业地产购物中心项目开发营运全程操作周期）需要多少时间？ 万达广场全程操作周期（用时18个月） 成都财富中心工程进度（用时21个月） 深圳万象城全程操作周期（2002年开工，2004年12月开业，2年多） 问题2：一般商业地产购物中心项目的招商什么时候开始启动？ 万达广场招商启动时间在开业前的第14个月 问题3：一般商业购物中心项目的开业什么时候开始启动营销推广活动？ 深圳万象城的开业营销推广活动在开业前第12个月 问题4：一般商业购物中心项目招商后开业，在开业前第几个月开始给商家进入装修？ 万达广场在开业前第6/4个月开始让商家进入装修 成都财富广场在开业前第6个月起让商家进入装修 问题5：初试水商业地产开发的企业，你知道商业地产项目整体开发各阶段的工作内容吗？ 商业房地产项目整体开发各阶段的工作内容： 第一、土地获取阶段9项工作 第二、规划设计阶段6项工作 第三、开工准备阶段6项工作 第四、开工建设阶段7项工作 第五、开盘准备阶段3项工作 第六、开盘销售阶段3项工作 第七、工程建设阶段20项工作 第八、竣工入住阶段8项工作 第九、售后及移交阶段9项工作 四、商业经营管理公司的六大营运管理职能与内容 （一）商业经营管理公司的六大营运管理职能 1、返租/招商/商家品牌更换等5项管理职能 2、租赁/入驻审核管理5项管理职能 3、市场营销管理4项管理职能 4、商业服务管理5项管理职能 5、行政事务管理4项管理职能 6、物业管理5项管理职能 （二）商业经营管理公司的六大服务管理内容 1、租赁/返租6大服务管理内容 2、租赁/入驻审核7大服务管理内容 3、市场营销4大服务管理内容 4、商业服务7大服务管理内容 5、行政事务4大服务管理内容 6、物业服务7大服务管理内容 五、招商工作的四大管理阶段 （一）招商前对项目的理解阶段 第一阶段的3项主要工作内容（招商前对项目的理解阶段） 第二阶段的8项主要工作内容（招商的组织准备阶段） 第三阶段的3项主要工作内容（项目的招商执行阶段） 第四阶段的2项主要工作内容（商家进场装修阶段） （二）招商与经营管理的阶段与工作实施步骤 第一阶段：项目理解阶段 市场调研的目的（含市场调研成果）： 通过人口及消费结构、城市商业状况、同类竞争分析以确定目标客层和商品档次的调查，寻找商圈中亮点和空白，形成错位经营，打造本项目核心竞争优势。 第一项工作：对项目建筑指标的解读——限制条件与局限性 1、项目地块的建筑指标有哪些限制条件，对招商有哪些局限。 2、项目地块的建筑指标是否符合主力商家的要求，有否改变的可能性。 案例一：山东济南英雄山路项目（地块产品的调整方案） 第二项工作：对项目的市场市调与定位的理解 1、市场调查内容（6项） 附：商业市场调查内容一览表 第三项工作：如何做好品牌落位工作 1、品牌落位的思路与方法 2、确定品牌落位图，形成商铺布局平面图 3、品牌落位案例介绍：城开“世纪之门”项目案例、唐山铁路楼项目案例 第四项工作：对项目建筑规划设计的参与（修改与调整） 1、根据项目定位对商业业态布局的建筑规划做细化调整 2、参与商业项目方案设计，关注总体建筑结构关系/及各业态规模体量 3、参与商业项目扩初设计，关注项目结构设计/商场垂直及水平交通动线设计，对商业规划的平面及垂直动线提供实用性的商业建议；对外立面设计及内部装修提供商业建议；对项目的景观氛围营造、灯光工程提供商业建议。 4、参与商业项目施工图设计，关注商铺的分割/垂直管线的布局/材质及工艺，根据商业规划业态对工程给排水、强电、弱电、燃气、暖通等方面的物业配置提供建议。 5、参与商业项目内装设计，关注内装材质/装修色彩的搭配/店招设计/内部广告位，对商业卫生间、卸货区等公共区域的设置及设施配置提供建议。 6、参与商业项目外立面设计，关注外立面使用的材质/外立面广告位的设计/LED，对商业公共指示牌等形象布置提供建议。 第二阶段：组织准备阶段 第一项工作：项目招商经营管理前的组织准备 1、建立招商组织 2、招聘与培训招商人员 第二项工作：项目招商经营管理前的工作准备 1、招商工作计划内容 2、招商原则与主力店占比 3、招商工作六大策略 4、招商管理目标、合作方式与组合原则 5、异地招商的三种动因 6、编制租赁方案 7、编制《招商手册》（含成功招商手册案例解析） 8、准备招商合同 9、制定招商工作执行流程 10、招商工作的内外准备工作 第三阶段：招商执行阶段（含招商技巧） 第一项工作：准备招商洽谈工作的内容 1、招商洽谈的工作内容 第二项工作：确定招商的方式 2、五种招商方式的选择 第三项工作：招商计划实施期 3、招商计划实施（含招商目的与方式） 第四阶段：进场装修阶段 第一项工作：经营商户进场装修的审核 1、商户进场装修的审核内容 第二项工作：经营商户进场装修的实施 附：商业经营管理公司关于经营商家办理入驻手续的流程图 2、到物业部领取相关资料，详细了解进场有关规定 3、到物业部签订相关协议（三个类别） 4、备齐相关证件（入驻装修需带齐的资料） 5、办理入驻装修申请审批手续 6、审核通过，交付装修押金 7、进场装修及相关事项 8、介入公共部分的内装 9、介入外装饰工程 10、多种经营点位规划及招商：花车、临时摊位 11、掉铺补招及优化调整 12、装修竣工验收退还装修押金 13、择日开业经营 六、招商实施步骤中的重点工作（每一步骤的重点工作详细解说） 1、招商实施步骤 步骤一：招商工作的前期调研准备阶段 步骤二：招商方案的设计策划阶段 步骤三：招商实施筹备阶段 步骤四：招商实施阶段 步骤五：进场装修阶段 2、招商成果的衡定标准 3、招商租金的测算思路与方法（含一般商业业态业种的租金水平） 4、超市卖场对购物中心的作用 5、百货对购物中心的作用 七、商业项目开发运营各阶段的关注要点 （一）建筑规划设计阶段的关注要点 1、方案设计阶段关注4个要点 2、扩初设计阶段注4个要点 3、施工图设计阶段注5个要点 4、外立面设计阶段注4个要点 （二）招商启动阶段的关注要点 1、招商宣传主题的确立 2、招商工作的重要道具《招商手册》制作重点内容 3、招商传播的媒体选择 4、招商费用的预算 （三）工程施工建设阶段的关注要点 1、餐饮店的上下水、煤气点位、油烟分离器、卫生间配置 2、打楼板、隔断墙砌筑 3、毛胚、精装商铺确定 4、外立面广告位确定 （四）招商实施阶段的关注要点 1、地点选择 2、会议主题确立 3、会场布置 4、会议流程 5、接待方案/传播计划 6、嘉宾及商户的邀请 7、印刷品、礼品的准备 8、安保及应急方案 （五）商家进场装修阶段的关注要点 1、商户征照齐全的审核 2、功能分区、品牌落位的核对审核 3、装修方案（含店招设计）的审批 4、主力店、毛胚商户、精装商户进场装修 5、商户进场的安全教育与演练 八、商业经营管理公司的日常经营管理工作内容 1、经营决策信息管理内容介绍 2、经营环境管理内容介绍 3、商户关系管理内容介绍 4、消费者服务管理内容介绍 5、商场人员管理内容介绍 6、公共关系管理内容介绍 7、广告位管理内容介绍 8、营销管理内容介绍 9、临时经营点管理内容介绍 10、商家更换招聘管理内容介绍 11、物业管理内容介绍